土地增值税预征从严 楼市调控加码

在房产税争论仍在纠结之时，土地增值税调控利器再次祭起。国税总局日前下发通知，要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

通知明确指出，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

通知要求各地对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不 得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法 规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

据了解，从1994年开始，国税总局规定按照四级超率累进税率(最低30%，最高60%)征收土地增值税。不过在实际执行过程中，由于开发企业 的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的方式收取，大部分地区按预售商品房收入的0.5%—2%的比例征收。

除了划定各地土地增值税最低预征率外，通知还要求“各地克服畏难情绪，加强土地增值税清算工作”。

通知要求，各地要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，进一步细化操作办法，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。

对已经达到清算条件的项目，各地要全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；对未及时进行清算的纳税人，要依法进 行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

此外，国税总局要求，各级税务机关要按照国务院有关文件精神，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

通知还就土地增值税核定征收有关问题给予明确。通知称，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收 范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。通知还规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

国税总局一周以来两次出台有关土地增值税政策措施

严征清算土地增值税迫地产商早降价

肖 波

证券时报记者 肖 波

国税总局日前下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值 税清算工作计划。对此，市场人士表示，土地增值税严格预征清算将促使开发商下决心降价以实现资金回流，将有利于地价和房价降温。

这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。5月26日，国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作进一步的强调和细化。

在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。

对此，市场人士指出，土地增值税严格征管将促进行业量价调整时间窗口提前，将有利于地价和房价降温。安信证券地产行业分析师表示，有关土地增值 税政策应看做是落实“国十条”的配套措施之一。假如在全国范围内严格征管土地增值税并集中清缴过往未缴的税款，可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲 击。

据了解，目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%—2%之间，清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而国税 总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省 份不得低于1%。

事实上，“国十条”出台后，一些地方相继出台的土地增值税预征政策均同于或高于上述最低标准。如河南省地税局近日下发文件明确规定，普通标准住 宅的土地增值税预征率为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%；除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。因此，有分析师认为，土地增 值税预征政策对房地产开发商资金流影响较小，但增值税严格清算政策则将对开发商带来相当大的冲击。

华泰证券(13.95,0.00,0.00%)地 产行业分析师张驰飞表示，2007年国税总局出台土地增值税清算征收政策之后，由于种种原因，地方税务部门并没有很好地执行，而今年以来的土地增值税政策 显示出国税总局要求从严清算的决心。“我们认为，如果从严征收土地增值税，对开发商的收益和现金流都有比较大的负面影响。”他说。

国泰君安地产行业分析师孙建平也表示，土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。据测算，毛利 率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。孙建平表示，土地增值 税严格清算政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相 对获益。

尽管土地增值税新政具有抑制房价的意图，但有不少分析师认为土地增值税政策实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。安信证券一位分析师表示， 各地实施土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率 办法实施的操作难度，这些政策能否完全落实，并且持续时间多长尚需观察。